8月3日，国家发展改革委发布了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（以下简称586号文）。586号文的一大看点，就是对4月30日中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》中有关国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园作了较为详细的解释，为产业园区申报公募REITs试点提供了指引。

  战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园作为新型基础设施，与市政、环保、交通等传统基建相比，在特征上有很大不同。具体体现在，一是对基础设施的要求高、投入大、科技含量重。例如国际上一个先进半导体实验室的投入都在10亿美金以上，一条半导体生产线投资更在百亿美金以上，而且对防震、防尘、净水、环保配套等都有很高的要求。二是产业上下游集聚性强，需要产业链的配套整合。例如医药产业园在原材料采购、药品特种仓储、冷链物流等方面均有配套要求，产业链完整才有吸引力，才能产生聚集效应。三是对持续经营管理能力的要求高。高新技术产业的基础设施需要持续的专业化管理，如果持续管理能力跟不上，项目很容易失败。过去开发区的建房出售的方式将很难奏效，需要长期统一的精细化经营。四是市场化程度高。高科技产业园、特色产业园需要更市场化的招商，吸引高科技企业、人才的进入，一定程度上来说是一项风险投资。

  与具有社会公共属性和社会福利性的传统基建相比，政府在规划建设新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园时就要考虑到资金投入规模、回收期和退出途径、持续性经营管理和市场化运作等问题。过去，地方政府基建投资资金来源主要为自筹（超过50%），而利用社会资金和资本市场资金的比例在个位数。在资管新规之下，以土地、房地产和基础设施为抵押品的信用扩张难以为继，非标融资收缩导致基建自筹资金减少，而且由于基建投资往往投入量大、回收期长、退出渠道缺失，可能会导致地方政府债务风险积聚、负债率逐渐走高。数据显示，国内基建投资增速已从2013年的21.21%降到了2019年的3.33%，严重拖累了地方政府的投资进度。特别是在当前经济下行压力较大情况下，既要扩大投资，又要加大投资效率，还要去杠杆，这几方面很难达成闭合的三角。近几年，政府与社会资本合作的PPP模式做了一定尝试，但是由于PPP模式仍为非标准化和私募性质，信息透明性较低、价格发现能力较弱，而且缺乏有效的资本退出机制，在实施中存在不少困难。

  公募REITs作为海外市场已经发展较为成熟的金融工具，是产业与金融相结合的最佳工具，是有效整合地方政府和国有资产与负债资本化运作的利器。REITs通过在资本市场集合公众投资者资金，由专业机构进行管理，将资金用于购买原资产持有人的基础设施等资产，并通过专业的管理机构对基础设施资产进行日常经营管理，产生的租金等收入以派息的方式分配给REITs投资人，从而使投资人能够享有基础设施资产长期稳定的租金和增值收益。

  首先，公募基础设施REITs解决了基础设施资产的沉淀性问题。如果沉淀资产不能交易，那么就很难体现它的真实价值，资本的运作效率也会大大降低。REITs将不动产转化为小额、流动性强的交易性资产，在项目成熟后快速退出，可以形成新的民生工程资本金，能够有效降低实体经济杠杆率，尤其是地方政府及平台型企业的负债率，提高财政或企业的持续投资能力。其次，公募基础设施REITs解决了基础设施资产的市场化定价问题。利用REITs借助资本市场的定价机制，通过类似于上市公司的严格地持续信息披露及公开市场竞价，实现市场价格发行功能，为存量基础设施提供了一个存量资产价值重估的重大机会。第三，公募基础设施REITs有利于形成良性循环的投资机制。对于基础设施承建方，基础设施REITs使得业务从“投资-建设”转化为“投资-建设-运营-退出-投资”的商业模式闭环，形成良性循环投资机制，还能实现资产出表，降低资产负债率。第四，有利于运营企业专注提升运营管理能力。对于资产管理能力较强的企业，基础设施REITs的推出有利于重资产行业的资产负债压力释放，使其能够有效发挥其专营能力，专注进行项目的运营，更有利于运营企业集中精力“深练内功”，更好地提升资产运营管理能力，或将成为未来地方政府城投平台的转型之路。

  另一方面，对于金融市场来说，公募REITs为其提供了金融供给侧改革的重要动力。基础设施REITs的实施有望充当连接资本市场和实体经济的媒介，改变传统基础设施投融资方式，通过证券化手段创新投资渠道，方便更多的社会资本参与进来。基础设施REITs将社会长期资本与基础设施建设的长期投资进行对接，有利于提升资本市场服务实体经济的效率，创造投资资产的“新蓝海”。在目前流动性宽松，好资产相对稀缺的环境下，公募REITs可以向资本市场提供风险低、流动性强、回报稳定的集合投资产品，为各类长期资金提供期限相配的投资工具，让投资者共享经济发展成果。不仅如此，新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园基本聚焦于科技、医药、互联网、先进制造等朝阳行业，资本市场需求迫切，对其前景更为看好。

  目前，我国科技、产业园区证券化案例与公寓、物流、核心区写字楼相比少很多，物流园区、数据中心等是主力。主要原因是我国的园区经营模式处在转型过程之中，符合证券化的底层资产数量并不如其他类型资产，而且过去总体的营业收入主要依靠物业销售、租金收入，运营收入并不突出。另一方面，政府背景的平台公司在园区业主中占有很大的比例，此类企业可以通过贷款、发债、非标等其他方式获得资金，现金流较为充沛，通过REITs进行证券化的动力不足。此外，依托于工业用地的园区资产，在流动性上也不如标准写字楼。

  但是，产业园区与仓储物流、长租公寓、写字楼特点相似，都是可以持续、稳定产生现金流的资产，其收益来源一般包括租金、物业费、企业服务、增值服务等，可以作为资产证券化的底层资产。在具体项目的经营过程中，园区涉及综合运用产业、土地、财政、人才、补贴等多重手段，其运营管理较其他标准产品更加专业多元。

  随着新一代信息技术产业、高端装备制造产业、新材料产业、生物产业、新能源汽车产业、数字创意产业以及相关服务业等战略性新兴产业的高速发展，开发方、建设方、运营方、发行机构、资本市场投资人对园区发展及其证券化的价值认识逐渐清晰，加之国家发改委对园区公募REITs的政策鼓励，未来园区的建设和运营良性循环的前景非常广阔。

  发改委586号文明确鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展REITs试点，并明确了项目满足条件：一是位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群，或《中国开发区审核公告目录（2018年版）》确定的开发区范围内；二是业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施；三是项目运营时间原则上不低于3年。现金流持续稳定，近3年内“总体保持”盈利或经营性净现金流为正；四是预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。项目用地性质为非商业、非住宅用地，对于酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。

长三角的城市和区域是我国经济最发达的区域之一，将持续获得资本市场的看好以及机构投资人的积极布局。我们应当积极挖掘物流园、高科技园区、特色产业园及其他基础设施补短板行业资产和进入稳定期的项目，通过基础设施公募REITs实现证券化上市、资本化运作、轻资产运营、统一化管理。长期来看，公募REITs对于进一步探索园区可持续开发和经营的成熟模式，培育专业性经营公司，实现可输出、可复制、可扩张将产生十分积极的引导作用。

本文刊发于8月27日中国基金报。作者：陈星德，德邦基金管理公司总经理、hg66998皇冠登录注册首页资产证券化业务专业委员会专家顾问及公募REITs工作小组组长。